Sacre Village · Вилла 80 м²
Суть оффера
Строящийся бутик-отель Sacre Village из 15 вилл на севере Убуда. В составе отеля — 9 одинаковых вилл-студий 80 м²: вы приобретаете одну из них, доход — от её аренды, операционку ведёт управляющая компания. Шоу-юнит проекта уже сдаётся за $290/ночь при загрузке 97% (данные оператора).
Драйвер тарифа — уникальная вирусная архитектура: джогло острова Сумба, ironwood со сроком службы до 80 лет. Кафе, спа и бассейн отеля будут работать на тариф вашей виллы, но не на ваши расходы.
- Шоу-юнит уже зарабатывает: $290/ночь · 97% загрузки (данные оператора)
- Кафе, спа и бассейн будут повышать ADR вашей виллы — их расходы останутся расходами отеля
- Вирусная архитектура: джогло Сумбы, ironwood — срок службы до 80 лет · класс «тихая роскошь»
- Вход заметно ниже сценарной цены при целевой доходности 12% (сценарий, см. «Цена и условия покупки»)
- Выручка виллы в модели — среднее по пулу 9 одинаковых студий
Механизм распределения броней между 9 виллами пула — уточняется.
Личное проживание владельца: лимиты и влияние на доход — уточняется.
Цена виллы — $149,000
При целевой доходности 12% (верх реалистичного диапазона Бали 10–12% по методологии True Real Estate) прогнозному доходу виллы соответствовала бы цена ≈$264K — это сценарий от прогноза модели, не рыночная оценка. Вход — заметно ниже сценарной цены.
Что защищает $149,000 до сдачи
Механизм защиты средств на этапе строительства (эскроу / поэтапная оплата / гарантии) — уточняется.
Ранняя фаза проекта: стройка финансируется продажами — ранняя цена компенсирует риск стадии; чем этот риск ограничен — см. блок защиты средств выше.
Форма владения: leasehold, срок — уточняется
Выручка виллы → чистый доход → ROI
| Год 1 · прогноз | |
|---|---|
| Выручка виллы | ≈$73,051 |
| Расходы: налог 10% · эквайринг 1.5% · OTA ≈10.1% эфф. · маркетинг 3.1% · OPEX 15.8% · непредвиденные 1% · УК 15% | −56.6% |
| Владельцу · ~43.4% выручки | ≈$31.7K |
| ROI владельцу | ~21% |
| Окупаемость | ≈4.7 года |
| Консервативный сценарий · загрузка 65% круглый год · ADR $250 | Net Yield 17.25% · $25,703/год · окупаемость 5.8 лет |
Срок сдачи виллы и старт дохода
Exit — как считается цена перепродажи
Цена виллы при перепродаже в сценарии = чистый годовой доход виллы ÷ 12% (сценарий, см. «Цена и условия покупки»). Доход растёт — растёт и сценарная цена. Честные вычеты сделки:
Концепция проекта
- 15 вилл в стиле национальных джогл о.Сумба
- Концепт “All in one villa” — вся инфраструктура внутри каждой виллы
- No interruption holiday — при желании вас не побеспокоят
- Blend in with nature — единение с природой в живописной локации среди рисовых террас и каньонов
- Общая инфраструктура:
- Кафе, бар
- Бассейн
- Сауна
- Холодная купель
- Массажный кабинет
- Спортзал
- Йога-шале
- Зона отдыха и досуга: зона барбекю и место для костра
- S-VIP сервис:
- Персонализированный сервис (welcome drinks из любимых фруктов гостей)
- Букет цветов при заселении
- Консьерж-сервис (доставка еды, напитков и т. д.)
- Повар для барбекю по запросу
- Электровелосипеды в аренду
Локация
Локация №1
Участок идёт полукругом — все виллы будут видовыми, без крыш спереди. Идеальная посадка вилл среди рисовых террас и каньонов.
Локация №2
Второй видовой участок на склоне — все точки видовые.
Дизайн виллы
Инфраструктура виллы
- Натуральные материалы: виллы сделаны полностью из экологичных износостойких, таких как дерево iron wood (80 лет срок эксплуатации), аланг-аланг
- Формат “all in one” — вся инфраструктура внутри каждой виллы
- Полная автономность: отдых и досуг без необходимости выхода за территорию виллы
🧖♀️ Wellness & отдых
- Бассейн
- Камин
- BBQ / гриль зона
- Место для костра
- Уличная обеденная зона
- Проектор
- Место для массажа
- Сауна + холодная купель (в половине объектов)
- Джакузи
🍽️ Кухня и быт
- Полноценная кухня
- Мини-холодильник
- Плита
- Посуда и кухонные принадлежности
- Чайник, кофеварка, тостер
- Бокалы для вина
- Фильтр для питьевой воды
🏗️ Качество строительства и инженерия
- Iron wood (ulin) — до 80 лет эксплуатации
- Продуманная архитектура: естественная вентиляция и защита от перегрева
- Энергоэффективные решения
- Стабильные инженерные системы (скважина, солнечный нагрев воды)
Планировки
Вы покупаете именно этот тип — вилла-студия 80 м².
1. Вилла 80м2 - студия — ваш тип
2. Вилла 100м2 - студия
3. Вилла 100м2 - 2 спальни (в работе)
Как оператор загружает вашу виллу
Высокий ADR достигается не только за счет объекта, но за счет его восприятия. Мы детально проанализировали сотню отелей на Бали, которые сдаются $500+ за ночь, при этом себестоимость самих вилл - низкая. Это формирует ROI гораздо выше чем принято в недвижимости.
Все эти механизмы будут применены в этом проекте. Эти бюджеты — расходы отеля, не ваши: ваша вилла получает загрузку из общего маркетинг-контура.
1 · Позиционирование — кому и за что платят
↓
2 · Упаковка — премиальное восприятие
↓
3 · Контент — виральность
↓
4 · Блогеры + платный трафик — охваты
↓
5 · Узнаваемость — сильный бренд
↓
─────────────
= ПРЕМИАЛЬНЫЙ ADR — тариф выше рынка ✅
1. Позиционирование: иррациональная готовность платить за опыт
- Продукт нацелен на чёткий сегмент, а не на «всех подряд»: experiential-luxury, nature-retreat, приватность «no interruption».
- Уникальная архитектура уже стала виральным продуктом, который клиенты советуют свои друзьям.
- Премиальность — в качестве, аутентичность — в опыте.
- Сервис-ритуал и внимание к деталям — самый дешёвый по себестоимости и самый сильный рычаг.
- На этой основе — единая бренд-айдентика, масштабируемая в сеть.
«Мы монетизируем не квадратные метры, а эмоцию, историю и сервис».
2. Упаковка превращает виральный продукт в премиальный бренд
Мы обеспечим:
- сильную визуальную айдентику;
- профессиональный контент в социальных сетях;
- платформу для создания пользовательского контента;
- качественный листинг на OTA-площадках;
- единый стиль;
- премиальное восприятие бренда — за него платят больше.
3. Работа с блогерами
Свободные вилла-ночи (25%) используются для привлечения инфлюенсеров.
- стоимость размещения блогера — около $25 за вилла-ночь;
- это примерно 500–1000 интеграций с блогерами в год;
- вес с открытия сразу смещается к прямым броням в обход комиссий OTA (~17%).
4. Платный трафик
Бюджет — на стороне отеля.
Основные задачи:
- “зажигание воронки”;
- первые массовые бронирования;
- создание массового ажиотажа вокруг отеля.
5. Grand Opening
Бюджет — на стороне отеля.
Большое открытие используется как отдельный маркетинговый инструмент для создания информационного повода вокруг проекта.
Цели:
- привлечение внимания к запуску отеля;
- привлечение блогеров и лидеров мнений;
- создание ажиотажа и получение контента.
6. Бюджет на запуск
Бюджет запуска — на стороне отеля, не владельца виллы.
📌 Рефференс:
ADR в Further Hotel в 2 раза выше, чем у конкурентов. Секрет успеха - правильное позиционирование, исключительная упаковка, сервис, уникальный виральный внешний вид, высочайший уровень контекта.
Оператор / управляющая компания
Виллами будет управлять профессиональный оператор: тарифы, брони, сервис и загрузка — включая общий маркетинг-контур отеля. Шоу-юнит проекта уже работает под управлением оператора: $290/ночь, 97% загрузки (данные оператора).
Оператор / управляющая компания — будет объявлен.
Комиссия УК в модели — 15% от выручки виллы; статья видна в P&L (раздел «Выручка, расходы и финмодель · год 1»).
Застройщик · PREDMET
Девелопер: PREDMET
- 6 лет опыта в строительстве, включая 3 года на Бали
- Собственное архитектурное бюро
- Более 250 сотрудников в строительном направлении
- Крупнейшая мебельная фабрика на Бали (4 300 м²)
- 4 500 м² реализованных проектов на острове
- 68 666 м² — общий строительный объём
- 47 объектов построены и введены в эксплуатацию
- 3 комплекса находятся на завершающей стадии
Наш проект · skin in the game
Sacre Village — собственный проект True Real Estate: компания — совладелец и спонсор проекта, вкладывает собственный капитал и живёт в тех же цифрах, что и покупатель. Мы продаём не чужой объект после проверки — свой, и говорим об этом прямо.